算算房价 做到心里有数

　　手掌纹路图解

　　金开大道是除江北传统商圈和聚居区以外，两江新区最先热起来的新板块。经过多年的发展，金开大道已是成熟高档住宅区的代名词，甭管是否真在道上，只要挨得着的楼盘，都喜欢给自己盖上金开大道的帽子。

　　金开大道近期在售物业以别墅和高层为主，主要集中在鸳鸯、汽博一带。查阅这一带近两年的土地出让情况，湖北洋丰逸居置业2010年拿地的楼面地价高达5104元/㎡,明显高于该板块的平均地价，所以在计算时，我们将其抛开，以重庆渝高2011年拿地的楼面地价2791元/㎡作为依据。

　　“金开大道高层房源中，60~90㎡由于总价低，性价比较高，社区配套完善的楼盘目前去化很快。而联排别墅中的端头，舒适度高，景观视野宽，也吸引了很多高端客户。”重庆铭腾汇景市场咨询公司总经理吴小飞表示，金开大道沿线楼盘目前的性价比还很具竞争力。

　　金开大道发展了很多年，原先空旷的土地都已经是高档楼盘林立，尤其轻轨3号线的通车更大幅度提升了这个片区的价值。“但我总有一个感觉，房子比人多。”陈小姐两年前住进金开大道的某个楼盘，要学校有学校，交通还算方便，也有买东西的地方，就是觉得房屋空置率有点儿高，缺少些生活的氛围。

　　陈小姐的感受也是大多数人对金开大道的印象，虽然热热闹闹说了这么多年，金开大道的硬件是基本完备了，但要有足够的人气，至少还需两三年。

　　龙头寺片区以龙头寺火车北站为中心，北至经开大道，西至大石坝，南到桥，东到北滨，属于交通几何中心。已经非常成熟的龙头寺片区近两年只有一块土地出让，即金科公园王府所在地块，楼面地价3592元/㎡。根据公式，合理房价=（3592元/㎡×101.5%+3065元/㎡）/75.65%=8871元/㎡。

　　8871元/㎡是用金科公园王府的楼面地价算出，实则存在技术上的偏差。因为金科公园王府地块紧邻龙头寺公园，可以说是目前龙头寺在售楼盘最好的一块地，地价自然也不菲。其余项目由于相对差点儿，再加上拿地时间更早，地价要远低于3592元/㎡。

　　在龙头寺已经住了五年的徐小姐，亲身经历了这个板块从荒凉成熟的全过程。“龙头寺公园建成后，这个片区一下就亮起来了，去年轻轨3号线通车，又多了一种出行方式。”徐小姐对现在的龙头寺非常满意，唯一的缺点就是，“上下班时间太堵车了！”这同样是所有交通中心地带的诟病。

　　回兴、空港板块紧邻机场，区域以周边原住民为主，其他区域外溢客户较少。根据中原地产提供的数据，近两年该板块共有7土地出让，楼面地价最高的3423元/㎡，最低的1231元/㎡，相差了2000多元/㎡。在此，我们还是以这7地的平均楼面地价2190元/平米为参考，根据公式，合理房价=（2190元/㎡×101.5%+3065元/㎡）/75.65%=6990元/㎡。

　　铭腾汇景数据显示，回兴、空港片区最畅销的紧凑两房和三房户型，主力套内单价6200元/㎡到6800元/㎡，与我们核算出来的价格稍微低一点儿，证明该片区目前价格还是比较划算的。

　　因为工作关系，汤小姐经常往来空港、桥和南坪三地，对空港最不好的印象就是太空了！而且公共交通很不发达，只有两公交线开往空港，还好去年底买了车。她说，“空港城市干道完备，开车进来很方便，这里可能是整个重庆唯一不会堵车的片区了。”

　　另外，与所有新兴片区一样，这里有很多公园，有的已经建成，有的即将建成，自然优越，但是商业配套匮乏。“看规划还是挺好的，但现在超市都没几个，一句话就是前景美好，现实空旷。”汤小姐说。

　　北滨既坐拥稀缺的滨江资源，又有两江新区的，一直是高端住宅的聚集地，近两年已鲜有土地出让。根据中原地产提供的数据，可查到的最近一次拿地发生在2010年5月，金融街置业连续吞下五里店靠近北滨的两幅地块，综合楼面地价为2914元/㎡。

　　另据重庆铭腾汇景市场咨询公司提供的监测数据，北滨目前在售的住宅，65~80㎡的标准两房，主力套内单价8800~9400元/m2，比成本定价法计算出的“合理房价”稍高。

　　王先生去年从上海回重庆工作，年底在北滨入手了一套113㎡的三房，套内单价约8000元/㎡，虽然不能看江，也不朝中庭，见惯了上海滨江楼盘动辄10万一个平米的王先生认为，北滨每平米8000元的套内价格实际并不贵。

　　他觉得北滨三个好处。一好，北滨畅通没有堵点；二好，嘉陵江水清比长江美，三好，“北滨不是在修滨江公园吗？后肯定还会升值。”缺点也有三样。第一，北滨作为交通干道的属性太强，很难聚集人气；第二，与南滨相比，北滨实在太窄了；第三，“说实话，江对面还真没什么看头。”

　　重庆首席中央居住区，这是鸿恩寺板块在很长一段时间里的宣传口号，聚集了保利、华润、东原、首创、嘉凯城，鸿恩寺的开发商都是重量级的，地块的争夺实则2009年已基本完成。近两年鸿恩寺已经没有成规模的地块出让，2009年6月，保利地产38.1亿元拿下鸿恩寺地王成为该区域标杆，在此我们就以当时的楼面地价3040元/㎡作为标准。

　　对比铭腾汇景提供的数据，鸿恩寺板块购房者以刚需首置首改为主，63~68m2紧凑两房和86-93m2紧凑三房最为畅销。前者目前的套内单价8000~8500元/平米，后者7700~8000元/㎡，平均下来，与我们计算出的合理房价8130元/㎡，常接近的。

　　毗邻鸿恩寺森林公园，离桥开车用不了10分钟，资深投资客刘先生觉得这个片区的房子是很适合居住的。“但仅限于有车一族。”刘先生认为，在公共交通完善以前，鸿恩寺片区的某些楼盘，如果没有车，居住起来将会非常痛苦。至于价格，他觉得目前还在合理的范围，但就投资价值而言，已不如去年底的时候。